Quando Eric Wu studiava al secondo anno di economia all'Università dell'Arizona, non usava i soldi in più per comprare pizza o birra. Ha usato $ 20.000 dei soldi della sua borsa di studio come acconto per una casa con tre camere da letto vicino al campus e ha affittato due stanze ai compagni di classe. Wu affondò rapidamente quel reddito in un'altra proprietà, e poi in un'altra. Quando si è laureato, possedeva circa 25 case a Tucson.
Oggi, il 36enne Wu è co-fondatore e CEO della società tecnologica immobiliare Opendoor con sede a San Francisco. Con $ 1,3 miliardi di finanziamenti, la startup ha aperto la strada in modo aggressivo a una nicchia di settore nota come iBuying, l'acquisto e la vendita online di case. Dal suo lancio nel 2014, la società ha acquistato e venduto 50.000 case in 23 città degli Stati Uniti. Solo quest'anno, Opendoor è in procinto di acquistare 5 miliardi di dollari di case. Sebbene iBuying rappresenti attualmente meno dell'1% del valore di $ 1,6 trilioni di transazioni immobiliari annuali negli Stati Uniti, tale numero dovrebbe aumentare: i concorrenti di Opendoor ora includono altre startup tecnologiche, nonché sostenitori del settore immobiliare come Keller Williams e Coldwell di Realogy Banchiere.
Opendoor ha un chiaro vantaggio nella corsa al remake del settore immobiliare per l'era di Internet. Ma con la spinta a diventare più grandi più velocemente sono arrivati i dolori della crescita. L'automazione di parti del processo di acquisto e vendita della casa ha introdotto problemi di sicurezza nelle case aperte facilmente accessibili di Opendoor. Non è chiaro quando la startup realizzerà un profitto e fino a che punto avrà bisogno dell'aiuto degli agenti immobiliari locali, che potrebbero vedere l'azienda come una minaccia per il loro sostentamento. E l'azienda deve ancora affrontare la questione di cosa succede se il mercato immobiliare prende una brutta piega.
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La leadership e gli investitori di Opendoor rimangono imperterriti: dicono che stanno mirando a un mondo in cui l'attrito dell'acquisto e della vendita di case sia sostituito da pochi clic di un pulsante. 'Stai guardando a un'opportunità di mercato da molti, molti miliardi di dollari', afferma Glenn Solomon, managing partner della società di venture capital GGV Capital, che ha guidato la Serie B da 20 milioni di dollari di Opendoor nel 2015. 'Non saranno soddisfatti di alcuni quota di mercato percentuale a una cifra o addirittura a due cifre. Vogliono davvero cambiare il modo in cui opera questa industria.'
Opendoor ha una lunga strada da percorrere per raggiungere questo obiettivo e realizzare la sua recente valutazione di 3,8 miliardi di dollari. Ma se Wu riuscirà a realizzare la sua ambiziosa visione, quel numero sembrerà basso. 'Nessuno', dice, 'ha mai veramente reinventato questa categoria.'
Sbloccare opportunità
Opendoor promette di alleviare molti degli aggravamenti del trasloco, come l'inconveniente delle mostre e delle case aperte, e la media di 70 giorni che ci vogliono per vendere una casa dalla quotazione alla chiusura. Fornisci alcuni dettagli della tua casa online. Opendoor genera un prezzo di offerta e organizza ispezioni e completerà le riparazioni necessarie una volta scelta la data di trasloco. Opendoor guadagna rivendendo la casa a un prezzo più alto e applicando una commissione, pagata dai venditori, tra il 6 e il 13 percento (le commissioni degli agenti immobiliari di solito sono del 6 percento).
Wu ha costruito la prova del concetto per Opendoor nel 2013 con l'aiuto del suo mentore, l'ex amministratore delegato di Khosla Ventures (e ora membro del consiglio di amministrazione di Opendoor) Keith Rabois e presto si è assicurato una serie A da $ 10 milioni. Gli investitori includono Andreessen Horowitz, Softbank, GV, il fondatore di Uber Travis Kalanick, il co-fondatore di Reddit Alexis Ohanian e il presidente di Y Combinator Sam Altman. L'azienda è stata lanciata nel mercato di Phoenix e presto si è estesa ad altri. La startup ha 1.300 dipendenti e altri 3 miliardi di dollari in finanziamenti per continuare la sua corsa all'acquisto di case. Opendoor lo ha già detto prevede di essere in 50 città entro il 2020.
Chi è vicino a Wu lo descrive come intelligente, energico e ossessionato dal settore immobiliare. Dopo il college, ha co-fondato il sito web di ricerca di appartamenti RentAdvisor.com nel 2007 e, due anni dopo, l'analista di dati di quartiere Movity, che alla fine venduto a Trulia. 'Non ci sono molte persone sul pianeta con così tanta esperienza sia su come funzionano le startup che su come funziona il mercato immobiliare residenziale', afferma Solomon.
L'anno scorso, Opendoor ha acquistato più di 11.000 case e ne ha vendute più di 7.000, più del doppio del volume totale del suo concorrente più vicino, Offerpad. Opendoor spende meno in ristrutturazioni rispetto ai concorrenti e si concentra maggiormente sulla vendita rapida, stima Mike DelPrete, borsista in residenza presso la Leeds School of Business dell'Università del Colorado. 'In genere, è una nuova mano di vernice e lo stesso tappeto che hanno messo in tutte le loro case - lo chiamano il 'tappeto delle porte aperte',' dice DelPrete, che guida il programma di tecnologia immobiliare dell'università e tiene traccia dell'iBuyer industria. 'Il loro modello riguarda l'efficienza operativa.'
Opendoor è in grado di trasformare rapidamente le case in parte perché, come suggerisce il nome, le sue case aperte sono ultra-accessibili. Le inserzioni libere eliminano la necessità di coordinarsi tra agenti, venditori e potenziali acquirenti. Invece di una tradizionale cassetta di sicurezza contenente una singola chiave a cui può accedere solo un agente immobiliare con licenza alla volta, i clienti Opendoor utilizzano i loro smartphone per entrare nelle case.
'Pensiamo che se vuoi solo curiosare e visitare le case', dice Wu, 'dovremmo renderlo il più semplice e su richiesta possibile'.
All'inizio, entrare è stato così semplice - inviare un messaggio di testo a un numero e fornire un indirizzo e-mail - che ha portato a problemi. Un ex Opendoor manager dice che per i primi anni, i visitatori hanno trovato regolarmente persone che dormono nelle case Opendoor. 'La gente si accampava nelle case perché non c'era nessuno', dice l'impiegato. «Occuperanno le case per settimane. Era un grosso problema.'
Nel 2017, la società ha limitato la sua finestra aperta tra le 6:00 e le 21:00, ha installato sensori di movimento per rilevare se qualcuno è rimasto per un periodo prolungato o fuori orario e ha assunto società di sicurezza per effettuare visite a domicilio, se necessario. Ora Opendoor utilizza anche aziende di terze parti che aiutano a convalidare le identità degli utenti.
Le nuove misure eliminano solo alcuni cattivi attori. Il 18 aprile, Liliana Ornelas, un'agente immobiliare di 14 anni con sede a Dallas, ha portato una cliente a visitare una casa con tre camere da letto in una strada tranquilla nel sobborgo di Mesquite. Si imbatterono in un uomo che era stato rintanato nella camera da letto principale fumando quello che Ornelas dice lei crede fosse crack.
Mentre l'uomo ha lasciato la casa e Ornelas e il suo cliente sono rimasti illesi, l'agente dice che lei ha promesso di non mostrare più case Opendoor. Ha segnalato l'incidente a Opendoor (e alla Commissione immobiliare del Texas) ma la società non ha mai dato seguito.
Opendoor ha rifiutato di commentare il episodio. In una dichiarazione, Brad Bonney, responsabile della sicurezza e dell'esperienza domestica di Opendoor, ha dichiarato: 'Quando riceviamo segnalazioni di attività non autorizzate o sospette nelle nostre case, ci impegniamo immediatamente con i nostri clienti, indaghiamo e sottoponiamo regolarmente le questioni alle forze dell'ordine. Investiamo anche considerevolmente in misure per proteggere le nostre case, compresi i sistemi di monitoraggio domestico, le pattuglie di sicurezza e il controllo dei clienti prima che venga loro concesso l'accesso alle nostre proprietà.'
Nelle città di Tempe, Mesa e Glendale, nell'area di Phoenix, la polizia ha registrato almeno 10 incidenti nelle case Opendoor risalenti al 2018, secondo gli ufficiali di informazione pubblica locali. In uno, gli agenti ne hanno arrestati due individui che hanno detto che erano entrati in casa per iniettarsi eroina e passare la notte. In un altro, la polizia ha arrestato un occupante abusivo che aveva un mandato penale in sospeso. Secondo il rapporto dell'incidente, ha spiegato agli agenti che è riuscito ad entrare in casa perché era 'aperta' a partire dalle 6 del mattino. ogni giorno.
Il settore immobiliare è già una professione pericolosa, soprattutto per le donne. Il rapporto sulla sicurezza 2018 della National Association of Realtors ha rilevato che il 41% delle donne agenti immobiliari e il 20% degli uomini hanno vissuto una situazione sul lavoro che le ha fatte temere per la propria sicurezza. C'era una chiara discrepanza tra gli agenti immobiliari Inc. ha parlato per questa storia: uno dei nove uomini ha espresso paura della funzione open house di Opendoor, mentre quattro donne su cinque lo hanno fatto. Collette McDonald, un agente immobiliare con sede ad Atlanta, afferma di portare con sé una pistola in tutti i tour Opendoor. 'Io e il mio cliente restiamo uniti', dice. 'Nessuno entra in una stanza senza l'altra persona.'
Opendoor afferma che le sue proprietà non sono più pericolose delle tradizionali case aperte e delle proiezioni di case private. 'Il tipo di cose che accadono in qualsiasi casa sul mercato possono accadere e accadono nelle case Opendoor', afferma Bonney.
Questa primavera, Opendoor ha aggiunto un messaggio alla sua app avvisando i potenziali acquirenti che 'potrebbero imbattersi in altri visitatori' se una casa è stata aperta di recente. I clienti hanno richiesto la possibilità di prenotare gli orari del tour o bloccarne altri e la società ha discusso a lungo se aggiungere tali funzionalità, secondo Bonney.
'Uno dei valori di Opendoor è che puoi andare in qualsiasi casa Opendoor in qualsiasi momento tra le 6:00 e le 21:00. senza appuntamento,' dice Bonney. 'E quindi stiamo ancora valutando come incorporare questo tipo di feedback conflittuale'.
Trovare e mantenere alleati nel settore
Circa il 90% degli acquirenti di Opendoor utilizza agenti, un numero alla pari con l'industria nel suo insieme. Ma grazie alla facilità di vendita a Opendoor, meno del 10% dei venditori è rappresentato da agenti.
Durante le interviste, Wu ha scelto con cura le sue parole quando ha discusso del potenziale di Opendoor per sostituire gli agenti immobiliari. 'La realtà con gli agenti immobiliari oggi', ha affermato sul palco della Startup Grind Global Conference nella Silicon Valley a febbraio, 'è che il loro ruolo si sta spostando dalla gestione dei progetti, specialmente nel nostro ecosistema, dove stiamo automatizzando molti dei processi --per consigliare.'
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Opendoor ha un incentivo a mantenere buoni rapporti con gli agenti immobiliari. Gli agenti hanno il potere di mostrare qualunque proprietà scelgano. Possono anche suggerire Opendoor come acquirente per i clienti che desiderano vendere.
Potrebbe non sorprendere, quindi, che la società abbia testato la condivisione di alcune proprietà con agenti a Phoenix. Opendoor ora gestisce anche un programma di segnalazione di agenti per i clienti le cui case non rientrano nei suoi parametri (più comunemente, tra $ 100.000 e $ 500.000 e costruite dopo il 1960). A partire da luglio, Opendoor ha iniziato a elencare le sue proprietà sul sito di intermediazione Redfin e a pagare le commissioni dell'azienda per le vendite completate.
Delprete vede queste mosse come un segno che Opendoor ha bisogno di aumentare il suo volume di acquisto e vendere le sue case più velocemente. L'azienda afferma di essere attualmente al passo per oltre 30.000 transazioni nel 2019, un numero significativo, ma ancora inferiore allo 0,6 percento del totale previsto della nazione. volume per l'anno. 'Ciò che Opendoor ha realizzato è che è piuttosto difficile sconvolgere lo spazio immobiliare, e gli agenti immobiliari in particolare, lavorando contro tutti gli altri nel settore', afferma DelPrete. 'Gli agenti aiutano i consumatori a sentirsi sicuri nell'acquisto e nella vendita di una casa.'
Opendoor, dal canto suo, insiste che queste nuove iniziative non rappresentino un cambio di direzione. 'Abbiamo sempre lavorato con, e volevamo lavorare con, agenti', afferma Tyler Hixson, capo della strategia del settore immobiliare dell'azienda. 'Sono clienti abituali, quindi sono davvero un ottimo alleato.'
Nel frattempo, le altre startup di tecnologia immobiliare (proptech) Offerpad e Knock, lanciate entrambe nel 2015, hanno raccolto un totale di 1,6 miliardi di dollari in debiti e azioni. Lo Zillow quotato in borsa lo scorso anno ha aggiunto un'opzione 'vendi ora' al suo sito web. E le società immobiliari tradizionali stanno lanciando sempre più spesso i propri programmi di iBuying per i clienti, con Keller Williams e Coldwell Banker entrambi entrati nel mercato delle offerte istantanee lo scorso anno.
'Questo è ciò che le persone cercano oggi nella nostra società: la comodità', afferma Frank Obringer, presidente dell'intermediazione residenziale di Coldwell Banker a Dallas/Fort Worth, uno dei mercati per pilotare il sistema. 'Abbiamo visto perché poteva essere attraente per il consumatore, e quindi avevamo bisogno di avere un prodotto per competere'.
Scommettere su un'economia forte
Per tutte queste società, divorare immobili in grandi volumi comporta un alto grado di rischio. I crolli immobiliari come quello iniziato nel 2007, sebbene rari, sarebbero catastrofici per qualsiasi azienda che detenga enormi quantità di proprietà, afferma Andrew Caplin, professore di economia alla New York University. Nel caso in cui ciò accada, 'Sono morti', dice. 'Fanno bancarotta.' Opendoor potrebbe avere un vantaggio, osserva Caplin, in quanto i suoi dati immobiliari in molti mercati potrebbero offrire indicatori precoci se una tale recessione sta arrivando.
A tal fine, Opendoor possiede le sue proprietà per una media di soli 90 giorni, afferma Dod Fraser, vicepresidente di Opendoor. 'Finché siamo disciplinati sulla vendita delle nostre case', dice, 'la volatilità dei prezzi a cui siamo esposti è piccola'.
Anche se l'azienda può stare al passo con una potenziale recessione e un elenco crescente di concorrenti, la capacità di Opendoor di raggiungere i suoi obiettivi di cambiamento del settore dipende dal fatto che possa trasformare la nicchia di iBuying nella nuova normalità. La maggior parte delle persone ha molti mesi per pianificare il proprio trasloco e desidera massimizzare il proprio ritorno, afferma Gilles Duranton, preside della cattedra immobiliare presso la Wharton School dell'Università della Pennsylvania. 'Nel complesso, penso che [il modello di Opendoor] funzionerà', dice, 'ma riusciranno a catturare più del 2 o 3 percento del mercato? ho dei dubbi. E penso che stiano sognando molto più in grande di così.'
Sebbene Wu stia sicuramente sognando in grande, lascia poco tempo per il vero riposo. 'Non dorme la notte,' osserva un ex assistente, aggiungendo che l'amministratore delegato invia spesso e-mail ai dipendenti o messaggi Slack con idee nel cuore della notte.
Wu ha rifiutato di rivelare se l'azienda è ancora redditizia, dicendo che non è uno degli obiettivi attuali dell'azienda. Alla fine, immagina Opendoor come uno sportello unico in cui i clienti possono non solo acquistare o vendere case, ma anche organizzare finanziamenti, ipoteche e passaggi di proprietà; acquistare un'assicurazione; decorare e personalizzare la loro nuova casa; e organizzare servizi di trasloco. 'Se siamo in grado di integrare verticalmente la categoria, ricostruire ogni componente da zero, automatizzare molti dei passaggi e fare un clic per comprare, vendere o scambiare', dice, 'crediamo che costruiremo il più grande mercato delle case. Avremo eliminato tutti gli attriti. Potrebbero volerci 10, 20, 30 anni».
I decenni possono essere una lunga cronologia per molti imprenditori, ma non per Wu, che si è concentrato esclusivamente sul settore immobiliare sin da quando era un adolescente. 'Se siamo in grado di creare un'esperienza online ottimizzata e di farlo al minor costo possibile', afferma, 'credo fermamente che vinceremo la categoria'.
