LEASING IMMOBILIARE

Un contratto di locazione è un contratto tra un proprietario e un utente della proprietà. Nei contratti di locazione aziendale, il proprietario (locatore) riceve una compensazione finanziaria e in cambio, l'inquilino (locatario) ha il diritto di esercitare la propria attività sulla proprietà. Esistono molti tipi diversi di accordi di locazione di proprietà e molte considerazioni diverse che gli imprenditori dovrebbero valutare prima di stipulare un tale contratto. Ma il leasing è molto popolare tra i proprietari di piccole imprese: tali accordi consentono alle imprese nuove o in difficoltà finanziarie di dirottare il proprio capitale verso altre esigenze aziendali. Infatti, molte piccole imprese operano in strutture affittate per tutta la loro esistenza. La locazione di proprietà, ovviamente, può essere essa stessa una piccola attività commerciale.

TIPOLOGIE DI LOCAZIONI IMMOBILIARI

Leasing con servizio completo

Questo tipo di locazione viene utilizzato principalmente negli edifici per uffici multi-tenant. In sostanza, i locatari che accettano tali accordi pagano un'unica somma forfettaria per una vasta gamma di servizi aggiuntivi oltre al canone di locazione. Secondo i termini dei contratti di locazione a servizio completo, il proprietario è responsabile della fornitura di una serie di servizi diversi per i suoi inquilini, tra cui sicurezza, manutenzione, pulizie e varie utenze (acqua, elettricità, aria condizionata, riscaldamento).

Contratto di locazione lordo

Secondo i termini di un contratto di locazione lordo, il locatario paga al locatore un importo lordo per l'affitto (oltre all'imposta sulle vendite se applicabile). I costi di proprietà come tasse di proprietà, assicurazione e manutenzione sono a carico del proprietario; l'inquilino è responsabile delle utenze. A volte il contratto di locazione include disposizioni che richiedono all'inquilino di coprire i costi di proprietà che superano un certo livello specificato.

Le variazioni di questo contratto di locazione di base includono il contratto di locazione dell'appartamento e il contratto di locazione a gradini. L'affitto dell'appartamento è il tipo di contratto più elementare e generalmente il più popolare tra le piccole imprese. Richiede al locatario di pagare un prezzo fisso fisso per un determinato periodo di tempo. Il contratto di locazione a gradini, d'altra parte, prevede una graduale escalation del canone di base nel tempo in riconoscimento del probabile aumento delle spese del proprietario in aree quali tasse, premi assicurativi e manutenzione. Un contratto di locazione correlato, generalmente noto come contratto di locazione al costo della vita, include aumenti del canone basati su dati sull'inflazione generale piuttosto che aumenti di spese specifiche.

Leasing netto

Il contratto di locazione netto è il più onnipresente tra i vari tipi di contratto di locazione. Secondo i termini di un contratto di locazione netto, l'inquilino paga al proprietario un canone base più una somma aggiuntiva che copre la quota di tasse di proprietà dell'inquilino. Quando le tasse aumentano, è responsabilità dell'inquilino coprire quei costi. Gli obblighi di ciascun inquilino sono calcolati determinando quale percentuale della struttura totale è occupata da ciascun inquilino; quindi un inquilino che occupa il 20 percento della struttura paga il 20 percento dell'aumento.

Le variazioni del contratto di locazione netto di base includono il contratto di locazione 'doppio netto' e 'triplo netto'. In un contratto di locazione a doppia rete, l'inquilino è responsabile della riscossione dei premi assicurativi aggiuntivi e degli aumenti delle tasse; nei contratti di locazione a tripla rete, gli inquilini sono responsabili della copertura dei premi assicurativi, degli aumenti delle tasse, e costi connessi alla manutenzione e/o riparazione dell'immobile, del parcheggio e delle altre aree utilizzate dal locatario. Il contratto di locazione a tripla rete è popolare tra i proprietari per ovvi motivi; i proprietari di piccole imprese dovrebbero notare che tali accordi a volte rendono i proprietari meno attenti alla manutenzione in queste aree di quanto potrebbero essere se dovessero pagare da soli il conto.

Percentuale di locazione

Questa disposizione prevede che gli inquilini paghino un canone base e/o una percentuale del reddito lordo del locatario. Questa percentuale, che può arrivare fino al 10-12 percento in alcuni contratti, viene pagata su base annuale, semestrale o trimestrale (alcuni centri commerciali, tuttavia, richiedono pagamenti ancora più frequenti). Questa disposizione è una delle preferite dai locatori con proprietà in aree commerciali ambite; gli inquilini sono meno favorevoli, ma le leggi della domanda e dell'offerta spesso consentono ai proprietari di proprietà desiderabili di insistere su di essa. I proprietari di piccole imprese dovrebbero comprendere appieno ciò che il contratto definisce come 'entrate lorde'. 'Sii specifico nel definire le vendite lorde', ha scritto Fred Steingold ingold Guida legale per avviare e gestire una piccola impresa . 'A seconda del tipo di attività, alcuni articoli dovrebbero essere detratti dalle vendite lorde prima che venga determinata la percentuale di affitto. Ecco alcune possibilità:

merce restituita
addebiti per la consegna e l'installazione
vendite da distributori automatici
depositi rimborsabili
catalogo o vendita per corrispondenza
imposta sulle vendite

In breve, assicurati che il tuo contratto di locazione escluda tutti gli articoli che sovrastimano le tue vendite dalla posizione che stai affittando.'

syd tha kyd patrimonio netto

VANTAGGI E SVANTAGGI DEL LEASING

La Small Business Administration (SBA) consiglia ai proprietari di piccole imprese di considerare una serie di fattori quando valutano se affittare o acquistare proprietà. Queste considerazioni includono:

Requisiti operativi: se si prevede che i requisiti operativi dell'azienda cambieranno in modo significativo nei prossimi anni, il leasing sarebbe probabilmente preferibile, poiché consente alle aziende di muoversi più facilmente.
Offerta di capitale e fabbisogno di capitale: il leasing libera una percentuale maggiore del capitale di una piccola impresa per altre esigenze operative (pubblicità, produzione, attrezzature, buste paga, ecc.). Se l'azienda non ha molto denaro extra a portata di mano (e poche piccole imprese lo fanno), il leasing potrebbe essere la scelta più sensata. Questo è probabilmente il motivo principale per cui le piccole aziende affittano.
Finanziamento e flessibilità dei pagamenti: in genere è più facile ottenere finanziamenti per la locazione piuttosto che per l'acquisto di una proprietà. Inoltre, i contratti di locazione possono essere scaglionati su periodi più lunghi rispetto ai prestiti e possono essere strutturati per compensare le variazioni dei flussi di cassa (quest'ultimo può essere un fattore importante per le attività stagionali).
Valore di rivendita: è probabile che il valore della proprietà aumenti? se cosi, quanto? Molti proprietari di piccole imprese scelgono di acquistare piuttosto che affittare, anche se devono accumulare debiti significativi, se decidono che l'attività è un investimento utile a lungo termine.
Attrezzature—Molti contratti di locazione includono clausole che forniscono ai locatari una maggiore flessibilità in termini di aggiornamento e/o manutenzione delle attrezzature.
Tasse: i proprietari di immobili godono di vantaggi fiscali come l'ammortamento e i crediti d'imposta sugli investimenti che non sono aperti agli inquilini.

ALTRI TERMINI DI LOCAZIONE

Inoltre, ci sono altri elementi di un contratto di locazione che possono pesare pesantemente sull'accettabilità complessiva di un contratto. I dettagli dei contratti di locazione possono variare enormemente. 'In teoria', ha osservato Steingold, 'tutti i termini di un contratto di locazione sono negoziabili. Quanto lontano puoi negoziare, tuttavia, dipende dalle condizioni economiche. Se le proprietà desiderabili sono vicine alla piena occupazione nella tua città, i proprietari potrebbero non essere disposti a negoziare con te sul prezzo o su altri importanti termini di locazione. D'altra parte, in molte parti del paese dove gli spazi commerciali sono stati sovraccaricati, i proprietari sono ansiosi di contrattare con le piccole imprese per riempire le unità vuote.'

Miglioramenti su beni di terzi

I contratti di locazione in genere coprono qualsiasi ristrutturazione che deve essere effettuata alla proprietà e specificano chi la pagherà. La maggior parte di questi lavori rientra nella categoria dei 'miglioramenti su beni di terzi': moquette, isolamento, impianto idraulico e cablaggio elettrico, illuminazione, finestre, pannelli del controsoffitto, sistemi di irrigazione e di sicurezza e sistemi di riscaldamento e condizionamento. Il contratto di locazione dovrebbe specificare ogni miglioramento e quando verranno apportati, idealmente prima del trasloco. Un proprietario sarà più disposto ad apportare tali miglioramenti se la durata del contratto di locazione è lunga e/o lo spazio occupato è notevole e i miglioramenti sono di natura generale. Tuttavia, come ha osservato Steingold, 'se tu [il piccolo imprenditore] hai esigenze specifiche, ad esempio gestisci un laboratorio fotografico o uno studio di danza, e la tua camera oscura o il pavimento in legno avrebbero un valore limitato per la maggior parte dei futuri inquilini, non aspettarti che il proprietario si accolli volentieri i costi delle migliorie. Il proprietario potrebbe anche volerti addebitare qualcosa per coprire il costo della ristrutturazione dello spazio dopo che te ne sei andato.' Alcuni contratti di locazione offrono agli inquilini la possibilità di apportare miglioramenti da soli, a condizione che aderiscano a determinate linee guida e restrizioni.

quanto guadagna Chris Hayes

Durata del contratto di locazione

Le trattative tra inquilini e proprietari spesso si ingarbugliano sulla questione della durata del contratto di locazione, a meno che il piccolo imprenditore non abbia un'immagine chiara del futuro. I locatori normalmente vogliono locazioni lunghe, locatari locazioni brevi con diritto di rinnovo. In genere, i proprietari di piccole imprese cercano di assicurarsi contratti di locazione con lunghezze di fascia media. I contratti di locazione di meno di un anno possono renderli più vulnerabili di quanto vorrebbero, ma anche i termini pluriennali possono essere pericolosi, soprattutto se l'attività è nuova e non dimostrata. Un compromesso comune consiste nell'includere una 'clausola facoltativa' nel contratto in modo che il locatario possa rimanere se lo desidera alla conclusione del periodo di locazione originario.

Esclusività

Molti proprietari di piccole imprese insistono abbastanza ragionevolmente sul fatto che qualsiasi contratto di locazione che firmano contenga quella che è comunemente nota come 'clausola di esclusività'. Tale clausola conferisce al conduttore il diritto esclusivo di vendere il proprio prodotto o servizio sull'immobile, obbligando il locatore ad impedire tale vendita da parte di altri locatari.

Assicurazione

I proprietari spesso chiedono ai locatari di assicurarsi un'assicurazione nel caso in cui 1) l'inquilino danneggi la proprietà locata, o 2) i clienti o altri subiscano lesioni nei locali. Tali clausole possono essere assenti se lo spazio affittato è prettamente ad uso ufficio. Quando l'assicurazione è richiesta dall'inquilino, il locatore fissa spesso l'importo.

Uso dei locali

I proprietari di centri commerciali/centri commerciali in genere includono un linguaggio nel contratto di locazione che fornisce dettagli specifici sugli usi approvati dei locali che vengono affittati. Tali clausole spesso servono a proteggere le attività di altri inquilini. Ad esempio, il proprietario di un caffè in un centro commerciale potrebbe essere piuttosto infelice se il suo vicino, che in precedenza gestiva un tranquillo negozio di cimeli sportivi, decide di cambiare marcia e aprire un negozio di tatuaggi.

Inoltre, i contratti di locazione prevedono clausole e regolamenti su molte altre questioni di interesse sia per i locatori che per i locatari. Questi includono:

Segnaletica (regola le dimensioni, lo stile e la luminosità dei cartelli pubblicitari del locatario)
Conformità a varie leggi urbanistiche, permessi e restrizioni sull'uso dello spazio
Conformità con altre leggi locali, statali e federali
Sublocazione o cessione del contratto di locazione
Definizione dello spazio in locazione
Deposito di sicurezza
Diritto del proprietario di entrare in uno spazio affittato
Trasferimento (in cui il proprietario trasferisce un inquilino in un altro spazio a causa della ristrutturazione o dell'ampliamento da parte di un inquilino vicino)
Disposizioni predefinite
Ore di operazione
Incidenti di danno o distruzione per cause naturali
Riparazioni
Disposizioni di indennizzo
Abbandono (da parte dell'inquilino, sia per abbandono definitivo, diminuzione delle ore di funzionamento, ecc.)
Condanna (casi in cui tutta o parte della proprietà viene presa da città, contea, stato o governo federale per altri usi, come strade, diritti di passaggio o servitù)
Clausole di salvataggio (in caso di sviluppi catastrofici - tornado, sommosse, guerre, inondazioni, siccità, ecc.)
Clausole di cotenancy (consente all'imprenditore di rescindere il contratto di locazione se un negozio di ancoraggio chiude o si sposta)
Clausole di riconquista (conosciute anche come clausole di annullamento, che consentono ai proprietari di sfrattare gli inquilini per violazione del contratto se l'inquilino non è in grado di soddisfare i requisiti minimi di affitto)

SCELTA TRA EDIFICI ESISTENTI E PROGETTATI

La maggior parte delle start-up si trasferisce in strutture già esistenti. Molti proprietari di piccole imprese con i mezzi per farlo scelgono nuove strutture per le caratteristiche o il prestigio e stipulano contratti di locazione mentre la struttura è ancora nelle sue fasi di pianificazione. Il proprietario esperto di piccole imprese prenderà in considerazione i potenziali vantaggi e svantaggi di entrambe le scelte prima di decidere. 'Il leasing in un edificio esistente fornisce al locatario ' più [conoscenza del luogo] nel momento in cui viene occupato un nuovo spazio rispetto a qualsiasi altra opzione di struttura', ha affermato Wadman Daly in Trasferire il tuo posto di lavoro . «Più che in qualsiasi altra circostanza, il [locatario] è in grado di ispezionare da vicino sia l'impianto che i termini dei contratti di locazione proposti in una serie di località concorrenti. Tuttavia, la natura del contratto di locazione in un edificio esistente implica un controllo minimo da parte dell'inquilino sulle potenziali variabili sia nel contratto di locazione che nella struttura. Le tariffe di affitto, i costi di manutenzione e di escalation, le utenze e le caratteristiche dell'edificio sono fisse o relativamente non negoziabili. I locatori possono variare nelle loro clausole di abbattimento e rifinitura, tuttavia la loro struttura dei prezzi di base, come quella degli impianti edilizi e meccanici, rimane invariata. Naturalmente, non ci sono implicazioni per gli investitori con questa opzione.'

Ma Daly avverte che il leasing in un edificio pianificato contiene il proprio mix di caratteristiche interessanti e incertezze: 'Le caratteristiche dell'edificio [in un edificio pianificato] saranno nuove, aggiornate e, in una certa misura minima, in grado di adattarsi al locatario bisogno. Se il tuo contratto di locazione è abbastanza importante per lo sviluppatore, potresti ricevere un po' di attenzione quando si tratta di richieste speciali per l'identificazione, il parcheggio, la sicurezza, una posizione privilegiata nell'edificio, ecc.' Tuttavia, i proprietari di piccole imprese dovrebbero essere cauti quando si avvicinano a tali contratti di locazione, poiché sia l'aspetto finale e l'utilità dell'edificio, sia i suoi costi, rimangono nascosti e non testati quando l'edificio è nelle sue fasi di progettazione. 'Le tariffe di noleggio proposte devono essere esaminate alla luce di progetti comparabili con vantaggi simili', ha scritto Daly. 'Le descrizioni di caratteristiche meno ovvie come il parcheggio, i sistemi di trattamento dell'aria, la sicurezza, la manutenzione, ecc., dovrebbero essere chiare e complete. Il track record dello sviluppatore che fa l'offerta dovrebbe essere controllato con attenzione. C'è una storia di costruzione di qualità alla tariffa di noleggio richiesta, o una di costruzione per una rapida rivendita? C'è una reputazione per una buona manutenzione o per negligenza benigna? Indipendentemente [dalla] dimensione del contratto di locazione o dalla durata della locazione proposta, queste e le relative questioni dovrebbero essere esaminate.'

LEASING IMMOBILIARE COME IMPRESA

Anche l'acquisto, la detenzione e la locazione di proprietà sono una pratica comune delle piccole imprese. Può iniziare modestamente quando una coppia ha difficoltà a vendere una residenza e sceglie invece di affittarla. Successivamente, con l'esperienza maturata, ampliano l'attività commerciale acquistando, restaurando e affittando altri immobili. Il piccolo imprenditore, ora locatore, sarà guidato da quei principi che favoriscono il locatore, già sopra indicati. La locazione di immobili commerciali è talvolta l'inizio e talvolta il culmine di tali iniziative. Sebbene la maggior parte dei fondamenti del leasing sia ben consolidata e tradizionale, l'innovazione è ancora possibile nella commercializzazione di tali proprietà. Un esempio è riportato da Brandice Armstrong, scrivendo nel Registro del diario (Oklahoma City). Armstrong scrive del successo di una coppia di Oklahoma City impegnata nella locazione di case e attività commerciali nell'affittare un edificio commerciale. I proprietari hanno avuto l'idea di tenere una 'casa aperta', praticamente sconosciuta nel campo commerciale. Hanno offerto rinfreschi e premi porta. Hanno immediatamente raccolto 14 lead significativi.

BIBLIOGRAFIA

Armstrong, Brandice J. 'La coppia adotta un approccio unico al leasing di proprietà commerciali.' Registro del diario . 18 gennaio 2006.

Daly, Wadman. Trasferire il posto di lavoro: una guida per l'utente all'acquisizione e alla preparazione di strutture aziendali . Pubblicazioni nitide, 1994.

'Il kit gratuito offre assistenza agli inquilini commerciali.' Business First-Colombo . 26 maggio 2000.